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十一年前我在悉尼古迹保护区建duplex差一点烂尾（第1页）

十一年前我在悉尼古迹保护区建duplex，差一点烂尾

随着新南威尔士州（NSW）放宽建造双拼别墅（duplex）政策的实施，许多投资者跃跃欲试，想建duplex。然而，对于那些位于古迹保护区的土地，尽管政策放宽，但要建duplex仍需经过地方议会的审批，不能直接通过CDC。

今天，我分享一下我在古迹保护区建duplex的经历。这段经历发生在11年前，即2013年，它既是我房产生涯中一段艰难的历程，也是一段充满教训与收获的经历。尽管最终成功建成，但过程中遇到的挑战让我不禁感慨，这样的经历，不愿再来一次。

在古迹保护区推倒重建的难度

难度一，要有充分的理由证明为什么这个房子不得不拆？

难度二，要有充分的材料证明重建后的房子和整个街道的风貌保持一致。提供这些材料必须要Heritage　t的参与。

一个房子要建五年吗？

首先，让我们回顾一下整个建造过程。这栋位于悉尼内西区Rozelle（靠近Balmain的一个区）的house。2013年，我以110万澳币的价格购入。时光荏苒，2024年，单独一个duplex　RP评估价格达到了325万。因为我最终建了两套独立的双拼别墅，总评估价值为　650万。这看似是一个非常成功的投资，但背后的曲折经历让我想起来后怕。

买房的过程

在2013年，我希望找到一栋很旧，还拥有多个房间的house。选择为旧，是因为旧的价格通常会便宜；选择房间多，是因为房多租金通常会高一些。最终，这栋旧house进入了我的视野。

拍卖的地点位于Balmai码头公园，那里可以看到悉尼大桥。当时的拍卖气氛紧张而激烈，当有人出价100万时，我直接加价到　110万。拍卖时间是周六中午12点，风和日丽，艳阳高照，我的出价最终赢得了拍卖。

五年后的成果

经过五年的艰苦努力，我终于成功将这块地开发成了两套独立的双拼别墅。每个单独的duplex有四间卧室和两间浴室（两套共8间卧室，4个浴室），租金每套1450澳币每周（两套合计2900澳币每周）。最终的成果令人欣慰，但在此之前，我不得不经历一系列令人头疼的挑战和意想不到的困难。

购入价格：110万澳币

建造和其他成本：110万澳币

教训

然而，这一成功背后隐藏着许多教训：

翻新变成重建：

我在购买前原本打算进行翻新，但最终演变成了一个推倒重建项目。这不仅增加了成本，还延长了工期。

拍卖时一次加价过高：

当时我在拍卖中一次性加价10万澳币，这种做法见仁见智，某些买家会认为这是一个冲动的决定。尽管最终赢得了竞标，但回头看，我或许加5万也能赢得拍卖。

旧房装修五万打水漂：

在我决定重建之前，已经投入了五万澳币用于旧房的翻新，然而随着重建计划的启动，这笔费用是肉包子打狗，有去无回。

邻居投诉耽误工期：

建房期间，周围的邻居不断提出投诉，这个house位于该街最后一个号码，右侧有另外一个街道的四个邻居，左侧一个邻居，后面两个邻居，所以共有7个邻居。其中包括好几位退休人士！（你懂的，退休人士超级闲。）

Builder突发疾病去世导致工期延误：

原本聘请的西人老builder我们相处融洽，沟通愉快，但突发脑溢血去世，我不得不更换新的builder。然而，这一变动导致了工期的再次延误。

PCA　过于严格苦不堪言：

在这个项目中，私人认证机构（PCA）的审核标准比locil还要严格。每一个细节都被放大审查，让我在应对过程中感到筋疲力尽。

施工的同时要搜集Paperwork：

最后出OC需要各个工序的paperwork，这个工作给我带来了巨大的压力。所以，提醒正在建房的朋友，每个工序完工，马上请这个工种出证明，并妥善保管。

以下这些故事让我记忆犹新

在这五年的建造过程中，许多故事至今仍让我记忆犹新。甚至让我有种写一本书的冲动，以便分享给更多的投资者和建房爱好者，让他们少走弯路。

拍卖一次加价十万澳币：

正如前文提到的，我在拍卖时一口气加价十万。这一举动肯定会有人说不对，但回头再看，或许正面的意义大于负面的意义！

距离房址500米发生爆炸案：

买到后不久，距离我们建房地点仅500米远的地方发生了一起人为爆炸刑事案件，虽然没有直接影响到施工，但这一事件引发了周边居民的恐慌。

设计DA的人突然消失，原来是重病住院了！

原本负责设计开发申请（DA）的设计师突然失联，这让整个项目陷入了困境。几周后，当我终于联系到他时，才得知他因为重病住院了。这一突发事件打乱了原本的施工进度，要知道，换设计师是一件很麻烦的事情，只能熬着。

左侧邻居到eeting现场反对：